Gutachten

Gutachtenerstellung

Die Erstellung von Verkehrswertgutachten von Immobilien ist mein hauptsächliches Tätigkeitsgebiet. Ein Gutachten stellt dabei eine logische und nachvollziehbare Abhandlung zur Einschätzung und Beurteilung eines Sachverhaltes dar, in diesem Fall den Immobilienwert.

Was ist meine Immobilie wert?

Das ist eine gute Frage! Lassen Sie diese Frage einen zertifizierten Gutachter beantworten! Denn Ihr Nachbar hat nicht die richtige Antwort darauf. Sicherlich gibt es auch im Internet preiswerte oder vielleicht kostenlose Angebote. Nur muss man, um diese einschätzen zu können, etwas tiefer in das System der Immobilienbewertung einsteigen.

Was ein Verkehrswertgutachten ist, wird in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) definiert. Hier heißt es: "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." (§ 194 BauGB)

Die Wertermittlung konkret

Es gibt 3 in der Immobilienwertverordnung (kurz: ImmoWertV) normierte Verfahren, nämlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Vergleichswertverfahren ist dabei das Erste der normierten Verfahren. Bevor die ImmoWertV im Jahr 2010 in Kraft getreten ist, war dieses Verfahren auch das vorrangig zu anzuwendende Verfahren. Allerdings hat man erkannt, dass dieses Verfahren deshalb nicht immer aussagefähig ist, da jede Immobilie individuell ist. Selbst gleichartige Reihenhäuser sind nicht so einfach zu vergleichen, da sie sich hinsichtlich der Austattung und anderer Merkmale unterscheiden. So hat man mit der neuen ImmoWertV auch die Vormachtstellung des Vergleichswertverfahrens aufgehoben. Man hat erkannt, dass dieses Verfahren in der Praxis den Anforderungen an eine sachgerechte Immobilienbewertung oftmals nicht gerecht wird. Oftmals fehlt es eben aufgrund der Individualität der Immobilie an adäquaten Vergleichswerten. Die Auswahl des richtigen Verfahrens muss sich also immer daran orientieren, für welches Verfahren entsprechende Daten vorhanden sind. Dieses hat bereits 2004 schon der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 02.07.2004, Az. V ZR 213/03). Dennoch setzen die meisten Internetportale mit ihren sog. Immobilienbewertungen nach wie vor auf eine solche Vergleichswertberechnung.

Hin und wieder werde ich gefragt, ob wir nicht einfach so (ohne Ortstermin), wie es auch Immobilienportale anbieten, eine kurze Werteinschätzung durchführen können. Eine Gutachtenerstellung ist bei mir grundsätzlich an einen Ortstermin gebunden. Eine "Bewertung vom Schreibtisch aus" führe ich nicht durch. So etwas entspricht nicht meiner Vorstellung von Professionalität.

Gutachten müssen begründet und logisch nachvollziehbar sein.

Hauskaufberatung

Hauskaufberatung heißt Risiken beim Immobilienerwerb minimieren

Sie möchte eine Immobilie erwerben und unabhängig und objektiv dabei beraten werden?

Oftmals wird von einem Verkäufer der Kaufpreis aus Unkenntnis zu hoch angesetzt. In diesem Fall lohnt es, eine unvoreingenommene Wertermittlung vorzunehmen.

Was sind die Möglichkeiten einer Hauskaufberatung?

Man kann häufig feststellen, dass die Kaufinteressenten gerne einen kompletten "Haus-TÜV" hätten. Möglichst soll der Gutachter auch noch Aussagen dazu treffen, wann das Dach neu gedeckt werden muss. So etwas ist nicht möglich. Sicherlich kann man Erfahrungswerte vermitteln, aber der Sachverständige kann nicht in eine Glaskugel schauen. Eine Hauskaufberatung kann sich daher immer nur darauf beziehen, die vorgefundene Immobilie mit ihrem Wert am Markt einzuschätzen. Dabei kann ein Gutachter auch immer nur äußerlich sichtbare Mängel beurteilen. Bestimmte Mängel lassen sich aber nur durch eine Bauteilöffnung korrekt einschätzen. Das ist im Rahmen einer Hauskaufberatung selbstverständlich nicht möglich.

Wann sollten Sie eine Hauskaufberatung nutzen?

Sinnvoll ist eine Hauskaufberatung eigentlich bei jedem Immobilienerwerb. Sie sollten in jedem Falle den angesetzten Verkaufspreis durch einen unabhängigen Gutachter überprüfen lassen.

Manchmal passiert es, dass der Verkäufer auf ein vorliegendes Gutachten verweist. Dann sollten Sie überprüfen, welcher Gutachter dieses Gutachten angefertigt hat. Der Begriff des Gutachters oder Sachverständigen ist rechtlich nicht geschützt. Handelt es sich bei dem Gutachten um ein Gutachten, welches von einem zertifizierten oder öffentlich bestellten und beauftragten Sachverständigen erstellt wurde, so kann man in aller Regel davon ausgehen, dass dieses Gutachten nach gültigen Regeln der Gutachtertätigkeit angefertigt wurde.

Sollte es sich bei diesem Gutachten um ein Gutachten eines nicht-zertifizierten / freien / selbst ernannten Sachverständigen handeln, so sollten Sie zumindest dieses Gutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen plausibilisieren lassen.

Was können Sie von einer Hauskaufberatung erwarten?

Im Rahmen dieser Beratung können (je nach Auftrag durch Sie) folgende Leistungen durch unser Sachverständigenbüro erbracht werden:

Begutachtung der Immobilie beim Ortstermin
ausführliches Beratungsgespräch
zahlreiche Tipps und Empfehlungen zum Kauf
Gebäudeschwachstellen erkennen
Sanierungsempfehlungen erteilen / Sanierungsumfang ermitteln
stichprobenartige Prüfung und Plausibilisierung vorhandener Maßangaben bis zum vollständigen Aufmaß und der Ermittlung der Wohnfläche
Unterstützung bei Kauf-(preis-)verhandlungen
Wertgutachten des Kaufobjektes mit Ermittlung eines reellen Kaufpreises
Beurteilung objektspezifischer Besonderheiten
Beurteilung der Lagemerkmale und der Lagequalität des Objektes
Einschätzung der Marktlage
Auflistung wertbeeinflussender Mängel